新乡市红旗区某小区业主与物业公司物业纠纷调解案

【案情简介】

鲁某、郭某等人系新乡市红旗区业主，因该小区要筹备集中供暖事宜，现已成立了小区暖改小组，组长由鲁某担任。目前，暖改小组已找好施工队，并商量好施工价格，还以公告形式在小区进行公布，但当准备收取居民集中供暖费时却出现了问题。因暖改小组是业主临时成立的，无公章，业主代表是自然人，如果开始收取费用，必须得先和施工方签订施工合同，但暖改小组不符合签订合同主体条件，需小区物业公司和施工方签订施工合同，而物业公司不同意签订合同。为此，双方僵持不下。居民鲁某、郭某、史某等人到社区人民调解委员会（以下简称“调委会”），请求帮助调解因小区集中供暖问题而引发的与物业公司之间的纠纷。

【调解过程】

受理纠纷后，调解员第一时间联系到小区物业经理王某了解情况。王某向调解员指出，物业公司始终致力于服务广大业主，在集中供暖问题上，也一直根据业主的意愿和社区的要求推进此事，小区业主郭某等人自行成立暖改小组，强行独自承揽小区供暖事项，造成目前的状况。史某表示，该小区的暖改工作其实从几年前已经开始，前两次是由于供暖预报名人数未通过半数而未进行下去。2018年，由于部分小区业主到社区反映，希望物业解决小区集中供暖问题，在社区的督促下，物业公司从2018年年底开始张贴出通知，开始第三次供暖预报名，没想到郭某等人也在小区张贴集中供暖公告，并自行联系施工队，导致正常的小区集中供暖施工工作中断。

随后，调解员又与小区物业主任曹某取得联系，曹某向调解员表示，为了这次集中供暖事宜，物业公司已做了大量的前期工作，物业公司完全有能力找到工程队施工，如果业主坚持自行组织施工也可以，但物业公司不会出面盖章并承担由此带来的风险。

在与郭某等人的进一步沟通中，调解员了解到，郭某等人之所以选择自行组织供暖施工，是因为担心资金管理和工程质量两方面的问题。至此，调解员分析认为，该起纠纷的主要成因是双方在集中供暖建设问题上缺乏有效的沟通，彼此之间信任缺失，要想妥善化解该起纠纷，必须重建双方的信任，并找到一个有利于双方互相监督的可行方案。

调解员随后来到街道办事处城建科，向专业人员咨询集中供暖相关政策。通过咨询，得知集中供暖组织者可以为物业公司，也可以为小区业主，但小区业主为自然人，不能签订施工合同，需小区物业配合签订施工合同，并有序开展相关工作。

3月初某日，调解员将物业公司负责人曹某、王某，业主代表鲁某、郭某和史某等约到调委会进行面对面调解，并邀请办事处城建科科长赵某参与此次调解。调解现场，双方一见面就各执一词，互不相让，调解局面一度陷入僵局。见此情形，调解员表示：小区集中供暖本身是一件好事，如果大家无法达成共识，本次供暖施工将无法推进，小区集中供暖的事儿将会再度搁置，这与当前大部分业主的意愿相违背，组织这次调解会的目的就是为了通过商议找到一个可行的方案，希望大家本着解决问题的目的友好协商。听了调解员的话，双方当事人态度有所缓和。随后城建科科长赵某又向现场的人员详细的讲解了集中供暖政策，并希望物业公司能积极配合。

调解员随即对物业公司一方进行劝说：作为物业公司，如果这次小区仍旧不能实现集中供暖，物业公司和业主的矛盾会进一步激化，这也是物业公司不想要的结果。同时，又开导业主代表：作为业主，肯定是希望小区供暖顺利实现，至于资金管理和工程质量两方面的担心，可以制定一个有效的方案予以监督，建议业主们也做出适当的让步。

在双方充分沟通后，调解员适时提出了一个解决方案：鉴于业主无法以自然人方式与施工方签订施工合同，施工合同仍由物业公司主导签订，业主可派代表全程参与并监督工程施工，并建立三方共管账户来管理资金，确保资金安全运行。

调解员的建议得到了鲁某等人和物业公司的赞同，双方就细节问题又进行了充分的沟通，并最终达成一致意见。

【调解结果】

在调解员的主持下，双方签订调解协议如下：

1.小区成立以新乡市某物业管理有限公司和鲁某、郭某、史某三名业主代表组成的小区供热配套设施建设筹建机构，自行选择筹建单位，办理供热相关手续，社区予以监督；

2.小区供热配套设施建设（集中供暖）由新乡某物业有限公司牵头负责，与热力设施配套投资建设施工方签订施工合同，业主代表参与监督；

3.热力设施配套投资建设施工合同签订后，建立社区、物业和业主代表三方共管账户来管理资金。

【案例点评】

随着经济社会的发展，居民的维权意识在不断提高，与本案类似的物业纠纷也层出不穷，此类纠纷的共同点就是利益面广、专业性强，在调解此类纠纷时，必须在坚持依法调解的原则下，友好协商，促使纠纷化解。在调解本案时，调解员能够充分了解纠纷事实，准确把握争议焦点，并成功邀请政府主管部门参与纠纷的调解，逐渐拉近了双方的心理距离，最终通过友好协商达成了一致意见，促使纠纷得以圆满化解。

【推荐理由】本案中，小区业主和物业公司在缺乏有效沟通、相互不信任的情况下各自联络了供暖施工队，导致有签订合同主体资格的物业公司无法发挥作用，暖改小组的前期工作也难以取得进展。调解员确定了双方的争议焦点，积极向政府部门咨询相关政策，并邀请政府主管部门负责人参与调解，最终制定出双方满意的解决方案，妥善化解了矛盾。 【专家评析】业主与物业公司常因物业服务、物业费的收缴等问题产生矛盾，而本案主要是小区业主与物业公司在小区集中供暖工程上因相互不信任而引发的纠纷。面对特殊的案件情况，调解员准确抓住了双方因互不信任而产生矛盾的问题所在，创新性提出了建立共管账户和联合工作小组的调解建议，并邀请政府主管部门参与调解工作，有效解决了矛盾双方互不信任、供暖工程陷入僵局的问题。调解员不仅有效化解了双方矛盾纠纷，也解决了小区集中供暖的民生问题，消除了矛盾升级和扩大化的隐患。