律师代理左某与闫某某房屋买卖合同纠纷案

【案情简介】

2017年2月25日，原告左某与被告闫某某通过中介签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关配套协议，包括：《购房资格协议》、《补充协议》两份以及《房款自行支付协议》。双方约定：原告购买被告坐落于北京市朝阳区某处房屋，房屋成交总价为人民币1040万元，定金50万元，签订合同当日支付10万元，2017年3月2日前支付40万元，2017年7月中旬办理申请贷款手续，拟贷款金额为354万元，2017年8月初支付剩余购房款634万元；若贷款未获批准或贷款数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合；买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理所有权转移登记手续，买受人应于所有权转移登记当日以现金形式补齐贷款部分房款。另，双方《购房资格协议》约定，原告在签约时不具备购房资格，需待出售名下一套房屋后方具备购房资格。

合同签订后，原告依约支付定金50万元。

2017年3月17日，北京市住建委等四部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法【2017】3号）（以下简称“3.17新政”），规定：居民家庭名下在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%。该规定导致原告购买的涉案房屋首付款从合同约定的686万元提高到822万元，新增首付款136万元。对于新增首付款原告根本无力支付，在和被告协商无果的情况下，原告于2017年6月12日向被告发出《解除房屋买卖合同通知书》并要求被告返还定金。双方由此形成争议，原告诉至法院，诉称由于其

无法预见北京3.17新政的出台，导致其无履约能力，属于不可归责于原告的事由。为维护原告的合法权益，请求法院判令解除原被告双方的房屋买卖合同及相关协议，判令被告返还定金50万元并支付利息。

【代理意见】

代理律师做为原告左某的代理人，发表代理意见如下：

一、原告主张解除合同，应予以支持。

1、3.17新政导致原告购房首付款大幅提高，原告已不具有履约能力，属于因不可归责于原告的原因导致合同目的无法实现，现原告要求解除合同应予以支持；

2、北京市住建委、北京市高级人民法院、北京市规划国土委三部门召开会议明确，受“3.17新政”影响导致商品住房交易无法进行的，法院依据双方举证判定解除合同，不承担违约责任，同时还明确说明，对房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证其确因调控政策出台导致首付款比例提高、无法支付首付款项，因而无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，法院可以支持。

3、北京3.17新政的出台导致原告已不具备购房资格，双方签订的房屋买卖合同实际已经无法继续履行，该合同已不再具有存续的必要，故原告要求解除房屋买卖合同的主张应予以支持。

二、合同签订后，原告依约全面履行了合同义务，不存在任何违约行为，不应承担违约责任。

1、原告按照合同约定，2017年2月25日向被告支付定金10万元，2017年3月1日支付定金40万元，共计50万元，如期履行了交付定金的合同义务。

2、原告根据合同约定的期限（2017年6月30日前），于2017年2月18日出售了其名下仅有的一套房屋，并于2017年6月15日办理完成该房屋的所有权转移登记手续，已具备购房资格。原告依约完全履行了合同义务。

三、因新政首付款比例提高，导致原被告双方约定的付款方式依据不再可能，原告已经无法按照合同约定的付款方式继续履行合同，以及新政导致的原告不再具备购房资格，都是属于因不可归责于原告的事由导致合同目的无法实现，因此，原告并不构成违约，不应承担违约责任。

1、“3.17信贷新政”的实施，原告新增首付款136万元，原告的收入及资金无力支付，对于新增的高额首付款，原告不具有履约能力，属于因不可归责于原告的原因导致合同的目的无法实现，不构成违约。

2、2017年3月22日《北京市地方税务局北京市住房和城市建设委员会关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》调整了连续5年纳税的认定标准，由此前的每年至少一次缴纳个税调整为从申请月的上一个月开始向前推算60个月在本市连续缴纳个税，该政策的实施导致原告不再具备购房资格，属于因不可归责于原告的原因导致合同目的无法实现，不构成违约。

四、被告反诉主张的违约金及逾期付款违约金，无事实和法律依据，不应支持。

1、限购政策出台后，原告积极与被告协商解决，但协商未达成一致，因无法实现合同目的，原告已于2017年6月14日向被告送达了书面解除合同通知书，被告已签收，合同已解除；被告反诉主张的原告应于2017年6月30日支付购房款，该期限在合同解除之后，被告由此主张的违约金及逾期付款违约金，无事实和法律依据，不应支持。

2、合同约定的违约金过高，合同解除并未对被告造成实际损失，原告不应向被告支付违约金。被告的房屋在庭审期间再次在链家挂牌销售，销售价格为1110万元，该销售价格高于本合同的金额1040万元。合同解除后，被告再次出售房屋的价格明显提高，其没有损失反而增加了收益。

3、原告按照合同约定，于2017年6月15日出售且过户了其名下的唯一住宅，同时，因为新政，原告不再具备购房资格，原告因此遭受了巨额损失，原告才是本合同解除的实际受害者，根据公平原则，被告不应再向原告主张违约金。

五、原被告双方均同意解除合同，法院应予以解除，因合同无法履行不可归责于原告，原告无过错，故合同解除后被告应返还已收取的50万元定金并支付相应的利息。

【判决结果】

双方合同解除，闫某某返还左某定金五十万元。

【裁判文书】

（2017）京0105民初76070号

法院认为：根据审理查明的情况，在双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》后，因个税认定标准和信贷政策变化导致原告不再具有继续履行的条件和能力，原告据此请求解除双方签订的系列合同应予支持。被告收取的定金应予退还原告。因本案系政策变化导致合同不再履行，被告不存在违约，原告要求赔偿利息损失，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、原告左某与被告闫某某于2017年2月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》两份、《购房资格协议》、《房款自行支付协议》于2017年6月14日解除。二、被告闫某某于本判决生效后七日内返还原告左某定金五十万元；三、驳回原告左某的其他诉讼请求。

【案例评析】

本案主要是合同履行过程中有关情势变更原则的法律适用问题。

情势变更原则是指，合同有效成立后，因与当事人双方无关的原因，发生了社会环境的异常变动、重大变化，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力，会造成当事人一方的重大损害，有悖于诚实信用原则（显示公平），这个时候双方当事人就应该重新协商，如果不能达成协议，受损害的一方可以请求人民法院变更合同内容或者解除合同。究其实质，情势变更原则是诚实信用原则的具体运用，目的在于消除合同因情势变更所产生的不公平后果。

1999年3月9日《中华人民共和国合同法》正式通过，对情势变更原则并没有明文规定，2009年2月9日，最高人民法院通过《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》，该司法第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。这一规定为情势变更原则在司法实践中的适用提供了明确的法律依据。具体适用过程中应主要把握以下几点：

一、情势变更原则的适用条件

1、应有情势变更的事实。所谓“情势”，是指作为合同基础或环境的一切客观事实，包括战争、自然灾害、经济危机、重大政策调整等、“情势变更”即合同基础或环境发生重大变化，这种重大的变化有可能导致合同当事人预期的权利义务发生严重不对等，从而使合同失去本来的平衡和公平。

2、情势变更发生在合同成立后履行完毕前。如果情势变更发生在合同成立之前或在订立当时已经发生，但当事人并不知道，该情势的变更导致合同的履行对一方当事人显示公平的，可以援引《合同法》第五十四条第一款的规定，即“因重大误解订立的”或者“订立合同时显失公平的”，当事人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者解除；

3、情势变更的发生原因不可归责于当事人。不可归责是指，情势变更的发生不是因当事人的主观过错而人为造成的，而是由不可抗力、正常商业风险以外的其他意外事故所引起，否则应由该当事人承担相应的违约责任或侵权责任，而不适用情势变更原则；

4、情势变更应是当事人订立合同时不可预见的。如果订立合同时，当事人已经预见到情势变更的发生，即说明其愿意承担因该情势变更所产生的风险；

5、情势变更须使原合同如果继续履行明显有失公平或者已经无法实现合同目的，比如造成合同履行特别困难、债权人受领严重不足、履行已无实际意义等。

二、情势变更的适用效力。

适用情势变更原则对于当事人主要有两个效力：

1、变更合同。变更合同可以使合同双方的权利义务重新达至平衡，使合同的履行更为公平合理。变更的内容可以是合同标的数额的增减、标的物的变更、价格的调整、履行方式变换等。

2、解除合同。根据案件的具体情况，如果变更合同依然不能消除双方显示公平的结果，就可以解除合同。解除合同的情形通常包括：合同目的因情势变更已无法实现，合同履行因情势变更已不可期待，合同继续履行已丧失意义等。

三、情势变更与相关概念的区别

1、情势变更与不可抗力。《合同法解释（二）》第二十六条的规定实际突出了情势变更的非不可抗力性，根据我国《合同法》第一百一十七，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况。不可抗力事件发生时，当事人享有法定解除权，情势变更制度下的当事人的解除权为请求权，另在法律责任方面，不可抗力是法定免责事由，而情势变更则需要由法院审查判断以后根据当事人的申请决定变更或解除，以解决当事人利益权益得失的公平问题；在适用范围方面，因遭受不可预见、不可避免、不可克服的事由致使合同无法履行的，适用不可抗力；因不可预见、不可归责的原因，使得继续履行合同将导致双方利益关系严重失衡的，应适用情势变更制度。

2、情势变更与商业风险。商业风险是指在商业活动中，由于各种不确定因素引起的，能够给商业主体带来损失的机会或可能性的一种客观经济现象。两者在风险性质、可预见程度、是否可归责、法律后果等方面都是不同的。情势变更是作为合同成立基础的环境发生了异常变化，所造成的风险属于意外风险，而商业风险是从事商业活动所固有的风险，是当事人订立合同时客观上可以预见也应该预见的，如果由于当事人自身过失而没有预见，由此产生的不利后果也应由其自行承担。

【结语和建议】

情势变更原则的确立客观上赋予了法官很大的自由裁量权，为了防止权利的滥用，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》中要求，对于《合同法解释（二）》第二十六条“各级法院务必正确理解，慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。”，上述通知要求无疑给《合同法解释（二）》第二十六条的适用套上了“紧箍咒”，也给司法审判带来了很大的不确定性。当然，这并不影响我们当情势变更事由实际发生时，依据合同法的规定、原则和精神，提出变更或解除合同的诉求，具体诉讼过程中，则需要我们从情势变更原则适用条件方面提供充分的证据。

【推荐理由】1.本案涉及房屋买卖过程中因各地方限购政策发生变化，导致房屋买卖合同履行发生困难，如何适用法律公平公正解决双方发生的争议，在一方主张情势变更、另一方主张违约的情况下，如何正确界定双方的行为及合同履行情况，本案为类似案件中的典型胜诉案件，对相关案件的处理具有指导意义。2.本案在双方争议较大的情况下，代理律师利用专业知识，从限购政策的不可归责于双方的原因、双方合同已履行过程、合同目的能否实现、是否有违约行为、应否返还定金等多方面论证，有理有据说服法院支持己方主张，显示了律师的专业法律功底。3.本案代理意见观点明确，逻辑清晰、结构严谨。4.案例评析论述了情势变更的法律规定、适用条件、适用效力、与相关概念及与商业风险的区别，对此类案件的律师代理工作具有典型指导意义；5.案例撰写较规范，各部分布局恰当，字数适中符合要求。 【专家评析】同意推荐理由，可推荐为精选案例。