乌海市海南区刘某与某农产品批发公司合同纠纷调解案

【案情简介】

2013年9月，乌海市海南区某镇某农产品批发市场有限公司（以下简称某公司）出售某栋甲号商铺给刘某，用于其经营超市，同时把某栋乙号商铺免费提供给刘某当库房使用，双方签订期限为五年的无偿租赁合同。2018年9月约定期满后，某公司多次向刘某提出收回乙号商铺的要求，刘某则以曾交过取暖费，但暖气不热、取暖期不足等理由拒绝交还，并要求继续无偿使用三年。

双方曾多次沟通，但始终未能达成一致意见。为此，某公司于2020年3月底向乌海市海南区某镇人民调解委员会（以下简称调委会）申请调解。调委会在征求纠纷双方同意后，受理了此纠纷。

【调解过程】

调解员首先告知双方当事人权利义务以及《中华人民共和国人民调解法》的相关规定，随后查看了某公司提交的营业执照、房屋租赁合同等证据。刘某认为，自己在购买某栋甲号商铺时为某栋乙号商铺缴纳过取暖费1万元，但使用过程中存在暖气不热、取暖期不足等情况。因此提出继续免费使用某栋乙号商铺三年的要求，以弥补取暖问题造成的损失。某公司则表示，暖气不热等问题是供热公司暖气管道年久老化、多次更换维修导致，不能成为刘某继续免费使用某栋乙号商铺的理由，如果刘某希望继续使用该商铺，应从2018年9月开始交纳房租。

调解员向刘某指出，双方原租赁合同五年期限已满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”及第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，某公司已对刘某继续免费使用某栋乙号商铺的行为明确提出异议，如果刘某愿意补交其拖欠18个月（2018年9月至2020年3月）的租金，双方可补签房屋租赁合同，继续承租该房屋；如果刘某拒绝补交租金，某公司可要求其立即腾房，并支付18个月的占有使用费。至于刘某以暖气问题所作出的抗辩，根据合同相对性原则，该供暖合同的当事人为刘某和供暖公司，某公司并非供暖合同的当事人，刘某只能向供暖公司提出异议，而不能向某公司提出抗辩。

通过调解员的释法说理，刘某认识到自己的错误。考虑到自己经营超市需要仓库，且某栋乙号店铺面积、距离等各方面均最为合适，刘某恳请调解员从中协调，希望某公司继续出租某栋乙号店铺给自己使用，自己愿意按照市场价格支付租金。

调解员了解到，某公司收回某栋乙号商铺后仍将用于出租，并非自用。调解员随即劝说某公司，与其再花时间、精力寻找新的承租人，还不如出租给刘某，刘某熟悉该商铺的状态，数年来商铺在其手中保护得较好，并且刘某也表示愿意按照市场价格补交2018年9月至2020年3月共18个月的租金。某公司表示接受调解员给出的调解方案。

【调解结果】

2020年4月初，在调委会主持下，纠纷双方当事人自愿达成如下调解协议：

1.刘某继续租赁某公司某栋乙号商铺，租期为2018年9月至2023年9月，租金16500元于协议达成当日一次性支付，某公司向刘某出具收款凭条；

2.双方补签房屋租赁合同，其他未尽事宜，双方另行协商；

3.本协议自双方当事人签字后生效；

4.本协议一式三份，双方当事人各执一份、调委会存档一份。

【案例点评】

本案是一起较为常见的房屋租赁引起的纠纷，虽然事实简单清楚，但由于各种原因一直未能解决。调解之初，双方各执一词，互不退让，调解员首先倾听双方陈述，安抚当事人情绪；随后根据《中华人民共和国合同法》相关规定向双方当事人剖析案件的焦点问题；接着从情理上对双方加以劝导；最后在综合双方诉求的基础上，结合法律规定拟定调解方案，循序渐进，最终使纠纷得以顺利化解。

调解过程中，调解员思路清晰，准确的抓住纠纷的核心焦点，寻找到矛盾纠纷产生的原因，制定有效的调解方案；具有过硬的业务素质，能够根据案情迅速找到相应的法律依据，提高了调解的说服力；娴熟地运用各种调解技巧，将双方矛盾化小、化了，最终握手言和。

【推荐理由】本纠纷中，调解员准确找到纠纷双方的争议焦点，厘清了房屋租赁和供暖合同两种不同的法律关系，使承租人认识到了自己的错误。调解员在帮助当事人分析利弊后，制定出了双方满意的调解方案，真正做到了案结事了。<专家评析>=根据合同相对性原则，承租人自行缴纳供热费后，如认为房屋供热不好，应当向供热公司主张权利，而不能以此要求出租人免除租金。调解员准确适用法律规定，为调解工作提供了有力的法律支撑，顺利化解了矛盾纠纷。 【专家评析】根据合同相对性原则，承租人自行缴纳供热费后，如认为房屋供热不好，应当向供热公司主张权利，而不能以此要求出租人免除租金。调解员准确适用法律规定，为调解工作提供了有力的法律支撑，顺利化解了矛盾纠纷。