申请人对被申请人就商品房买卖合同纠纷提起仲裁案

【案情简介】

2011年3月29日，申请人李某某与被申请人某房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，申请人购买由被申请人开发建设的商品房一套。合同约定房屋建筑面积248.99平米，单价9888元，总价款2462013元。付款方式为按揭，首付1232013元，剩余123万元银行贷款于2011年4月13日付清。合同第五条约定，房屋面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按实际售房面积以房管部门核定为准，按合同单价多退少补。关于产权登记，合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付之日起90日内办理权属登记的，按已付房屋价款的0.01%向买受人支付违约金。2011年3月29日，申请人与某银行签订《个人一手住房贷款合同》，按揭贷款123万元。申请人提供的2012年某物业服务有限公司物业收费凭据显示，案涉房屋原面积248.99平方米，现面积228.54平方米，增减面积-20.45平方米，物业费收取标准为1195元/年。申请人遂以此为据，与被申请人协商退还差额事宜，但协商未果。申请人向本会申请仲裁，请求裁决：1、被申请人向申请人返还多收取的房屋面积20.45平方米的价款202209元，并按同期银行贷款利率给付利息；2、被申请人支付未按合同约定办理房屋产权登记的违约金246.3元；3、配合申请人办理房屋产权手续。4、被申请人给付申请人房屋面积减少超出3%部分的双倍房价款12万元。

被申请人主张，房管部门核定涉案房屋的测量报告未显示单个面积；合同未约定违约利息，申请人主张利息无合同依据；房屋面积减少超出3%部分双倍返还的请求不符合合同约定。

【争议焦点】

1、房屋产权证未发放，能否认定房屋实际面积比合同面积少？

2、房地产公司未按合同约定提供办理房屋所有权证书的合法手续，是否应承担违约责任？

3、房屋实际面积比合同面积减少部分房地产公司是否应双倍返还价款？

【裁决结果】

一、被申请人某房地产开发有限公司于本裁决生效之日起十日内，向申请人李某某退还购房差额款人民币202209元，并自2011年6月2日起至全部还清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。

二、被申请人某房地产开发有限公司向申请人李某某支付因未办理房屋产权登记的违约金246元。

三、被申请人某某房地产开发有限公司于本裁决生效之日起90日内向申请人李某某提供案涉房屋产权登记所需要的一切合法手续并配合申请人办理房屋产权登记。

【相关法律法规解读】

1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

本法条规定了诚信履行的原则。诚实信用原则，在合同法中具有特殊地位，在合同履行中，诚信履行亦构成合同履行的基本原则。合同的当事人应当依照诚信原则行使债权、履行债务。合同的约定符合诚信原则的，当事人应当严格履行合同，不得擅自变更或者解除。诚信履行原则，又导出履行的附随义务。当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外，也要履行未做约定，但依照诚信原则，也应当履行的协助、告知、保密、防止损失扩大等义务。

2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续旅行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本法条规定了违约的基本形态和承担违约责任的种类。按照违约行为是否完全违背缔约目的，可分为根本违约和非根本违约。完全违背缔约目的的，为根本违约,部分违背缔约目的的，为非根本违约。同样一个违约行为，可能导致根本违约，也可能是非根本违约。按照合同是否履行与履行状况，违约行为可分为合同的不履行和不适当履行。合同的不履行，包括拒不履行和履行不能，主要区别在于主观故意和客观上不可能履行。合同的不适当履行，是指当事人履行合同义务不符合约定的条件。按照违约行为是否造成侵权损害，可分为一般瑕疵履行和加害履行。一般瑕疵履行，包括数量不足、质量不符、履行方法不当、履行迟延等表现形式。加害履行，是指除有一般瑕疵履行外，还造成当事人的其他财产、人身损害的情形。违约责任的承担包括继续履行、采取补救措施、停止违约行为、赔偿损失等，此外，还有支付违约金及定金责任等形态。

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： (一）面积误差比绝对值在3%以内(含3% ），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3% ）部分的房价款由买受人按照约定的价格不足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%(含3%）部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

【结语和建议】

商品房买卖合同纠纷案件中，房屋实际面积“缩水”及延迟交房和延迟办理房屋产权证书是两大热点问题。房地产开发商在与房屋买受人签订商品房买卖合同时，均采用的是由房地产开发商提供的统一格式条款，且在条款中的违约责任承担方面，将房地产开发商的违约责任承担，约定为最小化，而房屋买受人如违约将承担高额的违约金，造成合同双方在合同订立时权利义务即不平等。本案中，双方签订的商品房买卖合同中，房地产商将交付的房屋面积“缩水”的违约情形，仅约定为返还多收取的房屋面积价款，没有任何违约成本。在交付房款及逾期办理房屋产权证书的约定中，双方约定，房屋买受人如逾期交款，应按每日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金，而因房地产商的原因，造成买受人不能按期办理房屋产权证书，则约定如买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向房屋买受人支付违约金，该约定造成了合同双方权利义务的严重不对等。而根据合同法的相关规定，只要不违反法律法规的强制性规定和损害社会公共利益，合同有约定的从其约定，没有约定的按法定。因此，裁决此类案件时，只能按双方的合同约定进行裁决，造成了事实上有违公平原则。建议在今后的立法及司法实践中，将公平原则，作为强制性规定，来处理经济活动中权利义务极不平衡的合同关系，以维护市场经济活动中的公平正义。

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