洛阳市西工区肖某与某物业公司物业纠纷调解案

【案情简介】

肖某是洛阳市西工区某老旧小区的业主，在该小区拥有2套房屋，房产证登记的总面积为68.8平方米。由于该小区已建成20余年，疫情防控期间，小区物业公司为加大对进出人员的管理，在小区大门处新安装了一套门禁设施，提出每户居民在登记居住信息并缴纳2020年物业费后，可为每户发放3张门禁卡。2020年2月，肖某前往小区物业申领门禁卡，物业公司以肖某未缴纳物业费为由拒绝发放。肖某认为物业公司将物业费和门禁卡捆绑的做法不合理，便与物业公司经理韩某发生争执。双方僵持不下，肖某来到社区人民调解委员会请求调解其与物业公司之间的纠纷。

【调解过程】

在接到肖某的调解申请后，调委会委派调解员迅速开展前期的调查工作。调解员了解到，该小区平日外来人员进出频繁，为小区管理带来很大不便。当前正值疫情防控的关键时期，为了堵塞疫情防控漏洞，规范服务管理，物业公司为小区加装门禁，并提前1个月在各单元楼内张贴通知，告知业主需要在3月1日前办理门禁卡。大多数业主已经按照物业公司的要求缴纳了物业费并领取了门禁卡，但也有一部分业主认为物业公司的做法不合理，拒绝将物业费与门禁卡捆绑。物业经理韩某告诉调解员，由于一些人是租住户，所以需要出示物业缴费单来证明是该小区业主，物业公司也是迫于无奈才将物业费和门禁卡挂钩，以实现物业公司的正常服务管理。

掌握情况后，调解员对案件进行了分析，认为这起纠纷表面上看是门禁卡的发放问题，实际上涉及到两个法律关系的处理：一是业主未按照《物业服务合同》约定及时足额缴纳物业管理费，涉及合同违约的问题；二是物业公司将小区物业费与门禁卡发放进行捆绑，侵犯了小区业主的房屋居住权。在查阅了相关法律条文后，调解员再次找到物业经理韩某，指出物业公司催缴物业费情有可原，但小区业主也有自由出入本小区的权利，利用门禁卡限制业主自由出入小区是违法行为。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”在法律规定面前，物业公司认识到自身的错误，表示愿意免费为小区所有业主提供门禁卡，但是希望调解员能帮忙和肖某沟通，督促其及时足额缴纳物业费。

为了尽快解决纠纷，调解员来到肖某家中，告知肖某物业公司已经同意免费为所有业主发放门禁卡，但业主在享受物业服务的同时，也要按时缴纳物业费用。肖某与物业公司签订的《物业服务合同》中约定：“乙方（业主）应当在每年12月底前，及时足额缴纳下年度物业管理费用。”根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”同时根据《物业服务收费管理办法》第十五条第三款规定：“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。”调解员劝告肖某，如果长期拖缴物业费，影响物业公司正常服务活动的开展，自身也要承担相应的法律责任。通过调解员的释法明理，肖某明白权利与义务是相对应的，物业不再将门禁卡和物业费用挂钩，自身的合法权利得到了维护，那么自己也要积极履行缴纳物业费用的义务。最终双方在调解员的调解下达成一致意见。

【调解结果】

在调解员的主持下，双方签订调解协议如下：

1.按照每平方米0.36元的物业收费标准，肖某一次性支付给物业公司2020年物业管理费297元；

2.物业公司免费给肖某发放3个门禁卡，并承诺不再将门禁卡等相关设备与物业费用挂钩；

3.此次纠纷处理后，双方不再因此事有其他纠纷和争议。

至此，纠纷得到圆满解决。经回访，双方当事人对调解结果非常满意。

【案例点评】

本案涉及的物业纠纷较为常见，虽看似简单，但极易引发业主与物业公司之间的矛盾升级，因此需要调解员妥善处理，谨慎对待。在这起纠纷中，调解员能够快速找准矛盾焦点，及时查找相关法律条文，迅速从纠纷中梳理出相关法律关系，并注重在调解过程中向双方当事人进行法律知识宣传教育，使双方当事人都能认识到自身错误，最终促成纠纷圆满解决。

【推荐理由】调解员在掌握情况后，仔细研判法律关系，分别就合同违约和房屋物权问题向纠纷双方进行释法明理，使双方都认识到自身行为有所欠缺，为双方达成一致意见创造了良好条件，最终纠纷得到妥善化解。 【专家评析】根据物权法的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；建筑区域内的其它公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。物业服务企业无权以强制办理门禁卡的方式催缴物业费。同时，业主与物业服务企业之间是物业服务合同关系，业主享受了物业服务，应当按照合同约定交纳物业费。调解员迅速厘清纠纷双方的法律关系，准确适用法律规定，迅速妥善的化解了矛盾纠纷。