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石家庄仲裁委员会就申请人房屋购买方对被申请人房屋出售方房屋买卖合同纠纷进行仲裁案
申请人（乙方，购买方）、被申请人（甲方、出售方）与某房地产经纪有限公司（丙方、居间方），签订了《协议》，约定了房屋总价款，及签订本合同时，甲方须向丙方留存房产证原件（或其他产权凭证），乙方向甲方交付定金作为履约保证金，此定金由甲方直接收取，丙方不代收任何定金，此定金届时充抵购房款。本合同签订时即视为丙方完成居间义务，乙方须向丙方支付报酬。
该协议第六条付款方式及权属过户还约定，6.2.1乙方以银行贷款方式支付购房款的，委托丙方提供金融贷款服务，并于签订合同七日内将所需全部贷款资料交于丙方。6.2.2（付款）甲乙双方协商一致：于乙方贷款审批通过后十五个工作日内甲乙丙三方申请贷款银行录入网签（具体录入时间以银行即时政策为准），乙方应按照网签合同约定的时间将首付款打入监管账户，委托贷款银行凭打入监管账号的首付款凭证和贷款审批手续，将乙方贷款额划转到资金监管账户。该房产交易、登记、抵押完成后，甲方向房产交易管理机构申请划转交易监管资金。
9.1款约定如甲方出售的房屋存在抵押等担保方式，甲方应当于乙方贷款审批通过后及时注销抵押登记，如乙方无需办理贷款的，甲方应当于网签、过户之前解除该抵押。甲、乙双方另有约定的从其约定。10.2款约定如甲乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，根据10.1条约定的期限守约方解除合同的，甲乙双方协商一致，适用以下第1条作为违约责任的承担方式：1.违约金：违约方应向守约方支付本合同第二条成交价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方按照本合同约定收取的全部费用一律不予退还。
同日，申请人与被申请人签署了一份补充协议，变更了房屋成交价，又，申请人向被申请人支付购房定金XXXX万元整。
后，申请人申请个人二手住房购置贷款，贷款全额与《协议》第6.2.2款约定的“乙方贷款额”金额一致。某日，房产经纪人通过微信将申请人贷款申请审批通过的情况，告知被申请人。
截至本案开庭审理之日，被申请人尚未注销交易房产的抵押登记，双方也未办理网签、过户等后续后续。
申请人的仲裁请求为：1、请求依法裁决被申请人继续履行《协议》以及《补充协议》，并裁决被申请人配合办理房屋产权过户等手续；2、裁决被申请人按照合同约定支付违约金；3、裁决被申请人返还申请人支付的定金；4、裁决被申请人承担中介费；5、本案所涉的仲裁费用及保全费用由被申请人承担。
【争议焦点】2、被申请人是否应当承担违约责任及其计算依据、方法？
3、要求被申请人返还定金，承担中介费用的法律依据？
【裁决结果】仲裁庭认为，《协议》《补充协议》不存在法律或事实上不能履行的情形，且申请人坚持要求继续履行，故其关于要求裁决被申请人继续履行《协议》以及《补充协议》并配合办理房屋产权过户的仲裁请求应当得到支持。对于被申请人所称“申请人提供虚假资料、欺骗银行,涉嫌贷款诈骗”“申请人与中介恶意串通”的抗辩理由，既缺乏证据支持，且与是否继续履行《协议》《补充协议》缺乏关联性，仲裁庭不予采信。
根据《协议》第10.2款约定，违约方向守约方支付该合同第二条成交价格的10%作为违约金的前提条件是，“根据10.1条约定的期限守约方解除合同”。而本案中，申请人并未解除《协议》《补充协议》，反而是申请继续履行，故其关于要求被申请人支付违约金的仲裁请求，缺乏合同依据。其次，根据《协议》第三条约定，定金应充抵购房款，在继续履行的情况下，该定金无返还之必要。最后，对于“中介费”，也即《协议》第4.1款约定的居间报酬，根据该款约定理应由申请人负担。在继续履行的情况下，申请人要求被申请人承担该项费用缺乏事实和法律依据。仲裁庭不予支持。
仲裁庭认为，双方当事人签订之间的《协议》以及《补充协议》应当继续履行，申请人为此而支出的保全费用为合理且必要的费用，仲裁庭对该项仲裁请求予以支持。
【相关法律法规解读】因裁决作出为2020年11月16日，故适用当时的法律条文如下：
《合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《合同法》第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
2021年1月1日,《中华人民共和国民法典》正式颁布施行，施行后的相关法律规定如下：
《民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
《民法典》第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
【结语和建议】本案中，双方当事人签订之间的《协议》以及《补充协议》合法有效，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定对于双方当事人均有约束力，一方违约的，守约方有权要求违约方承担违约责任，违约责任的承担方式包括按合同约定要求支付违约金、继续履行合同或要求违约方赔偿因违约而造成的的损失等。
双方根据真实意思签订合同，应当在合同履行过程中，积极履行合同约定义务，一方发生违约，违约方不能履行或者不能全面履行合同义务时，守约方应采取积极的措施，积极行使合同赋予的权利。
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