业委会选举不符合法规去哪里投诉

业主可以起诉业主委员会吗

重庆某小区建成后，成立了业主委员会(已在当地房管部门登记备案)，并制订了业主大会章程，章程规定业主委员会主任、副主任、委员由业主大会选举产生，任期三年，业主委员会每年组织召开一次业主大会等。业主委员会成立后，一直未按章程规定正常运转，从未组织召开业主大会。今年2月，因小区大部分楼栋出现外墙漏水，需动用大修基金，经测算，预算800万元左右。业委会在征得2/3业主、2/3的建筑面积的同意之后即刻安排施工队进小区维修。此后，有业主质疑业委会的签字流程未公开，未提前5日公开，且施工队的施工有草率施工的嫌疑。要求业委会停止施工，重新走签字流程。

本案的争议焦点在于：业主委员会在未尽到合理义务时、甚至有侵占业主大修基金的情况下，业主是否可以起诉业主委员会？有意见认为，业主不可以直接起诉业主委员会，业主委员会是业主的自治性管理机构，业主与业主委员会的纠纷是其内部问题，而且，民事诉讼法规定，法院受理平等主体之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，本案业主委员会并未侵犯业主的人身权或财产权，因此，法院不应也不宜受理。笔者对此存有不同看法，认为法院应当受理。理由如下：

其一、受理本案不违反法律规定的法院受案范围。国务院2003年6月8日颁布的《物业管理条例》(下称《条例》)规定，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。但作为单个或多个独立于业主大会的个体，业主与业主委员会之间并无上下隶属的关系，仍属于平等主体关系。《条例》第15条赋予业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的权利，可见，业主委员会具备一定的民事权利能力和行为能力，应属民事诉讼法第49条的“其他组织”，可以作为民事诉讼的当事人。同时，业主委员会代表业主行使权利，而业主的权利源于其对物业的财产所有权，业主委员会拒不执行业主大会通过的章程，必然直接或间接损害或影响业主的财产权。在此意义上讲，业主因业主委员会不履行职责而提起的诉讼，仍然属于平等主体间基于财产提起的诉讼，符合民事诉讼法规定的法院受理范围。

其二、受理本案体现了新的诉权理念。近年在我国兴起并逐渐实践的诉讼利益学说，提出“只要有诉讼利益就有请求司法救济的权利”的观念，认为只要当事人请求法院裁判的要求具有必要性和正当性，法院即应当依法受理。笔者对该观点深表赞同。《条例》第13条规定：业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开；第15条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行召集业主大会会议、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等职责。可见，按业主大会的议事规则召集业主大会是具有强制力的行政法规规定的业主委员会的法定职责。本案中业主委员会不恰当履行法定和章程规定的职责，业主在使用内部程序仍无法解决问题时，其提起诉讼显然具有必要性、正当性和合法性的基础，法院应当受理。

其三，民法的功能在于解决纠纷。在国家大力培育、发展房地产市场的过程中，住宅小区和商厦的规模已十分庞大，而由于法律的滞后、操作的不规范等原因，使业主、业主委员会及物业管理者、行政主管部门之间矛盾日渐增多，该类型的纠纷已成为较为普遍的社会问题。而民法的目的之一在于解决纠纷。业主与业主委员会的纠纷虽属其内部治理结构中的问题，但业主已无法通过个人力量来救济自己的权利，若法院以不属于受理范围为由拒绝以司法权介入施以救济，业主们的权利将得不到保护，大量的社会纠纷亦无法解决，不利于法律功能的发挥。

其四、保护当事人的合法利益是民事诉讼法的任务。我国民事诉讼法第2条规定，民事诉讼法的任务之一就是保护当事人的合法利益。《条例》第6条规定，业主享有参加业主大会会议，行使投票权的权利。由于小区业主往往人数众多、一盘散沙，在业主委员会拒不按照《条例》和章程规定召开定期会议时，业主们无法行使投票等权利，也很难自己召集到必要的会议投票权数召开会议，在此情况下，业主基于其合法权利受到侵犯的事实提起诉讼，法院应该受理。

其五，业主的诉讼与股东诉讼具有相似性。从《条例》的规定看，业主与业主委员会的关系与股份公司股东与董事会的关系十分相近。业主类似于股份公司的股东，业主委员会类似于董事会，而业主大会则类似于股东大会。业主们完全可以参照公司法规定的股份公司的运作方式去运作，业主委员会可以参照公司法董事会产生的程序产生和运作。而在公司法上，股东诉讼制度虽无法律明文规定，但在理论上已得到充分的探讨和发展，司法界亦给予了支持和肯定。那么，具有相似性质的业主与业主委员会之间的诉讼，也并没有不可解决的法律障碍。

小区违规成立业主委员会怎么维权

谢邀，你们这个小区业委会成立肯定有问题。业委会不是某几个业主说成立就成立了，而是要经过政府备案的。

业主委员会，是指由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。

一、一般情况下，业主委员会有两种产生方式：

1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生；

2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理；而楼委会，负责楼内共有的管理。

业主委员会的恰当人数，可以按照如下规则估算：最接近“小区总户数*2%”的单数。由此可以保证小区业主的较高质量的沟通覆盖。比如，对于1000户的小区，1000*2%=20，较好的委员数量为19或21.

业主委员会成立的具体分析：

一、提出申请物业管理小区符合下列情况之一的

1、业主5人以上联名可向该小区所在的

街道办事处

书面提出申请，填报《首届业主大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会。

2、物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；

3、物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。

二、成立筹备小组

街道办事处

收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组。

三、筹备小组开展筹备工作

1、筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报

街道办事处

2、街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

3、筹备小组自成立之日起30日内拟好

《业主公约》

《业主委员会章程》

《业主委员会选举办法》

，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。筹备小组将

《业主委员会政策法规宣传资料》

宣传栏

内公布并发放给业主。

4、筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

5、筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将

《业主委员会选举办法》

书面送达全体业主。

四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后。

1、将业主候选人名单及简历表

《业主委员会选举办法》

《业主委员会章程》

《业主公约》

送达街道办事处，并提出召开业主大会或

业主代表

大会的书面申请。

2、同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。3、筹备小组根据议程召开大会：

（1）收集、登记选票；

（2）审议并表决通过

《业主委员会章程》

《业主公约》

（3）公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

五、申请登记业主委员会1、自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；2、业主委员会登记申请表；

3、街道办事处核准证明；

4、业主委员会选票；

业主代表

选票；

6、业主授权委托书；

7、业主大会或

业主代表

大会签到表；

8、业主委员会章程；

9、业主公约；

10、其他相关资料。六、核准批复：

区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

业主委员会的成立不合法（包括筹备组成员、候选人不符合法律规定、程序不合法），如何向法院起诉对其解散

因案情描述不够清晰、完整，所以无法根据具体情况具体分析的原则，对该问题即时给出明确的答复。

但是，可以根据自己的理解和判断，提供以下几点建议，仅供参考：

一是：小区业主享有自治权。既包括成立业主委员会的权利，也包括不成立或者解散已成立的业主委员会的权利。所以对存在各种问题的业主委员会，小区业主是拥有自行解散的自治权，实际上无需通过诉讼方式即可自行解决。无需诉讼解决的问题，无需走诉讼程序。

二是：退一步讲，既然已经进入行政诉讼程序，败诉的主要原因是什么？是证据方面吗？根据国务院颁布的《物业管理条例》及相关规章、尤其是所在地地方性法规的规定，在法无明确授权的情况下，街道办备案是否合法、有效首先是个值得讨论的问题。另外，该备案以及相关部门对该备案的处理是否属于具体行政行为、该解散请求是否具备行政可诉性，都是值得商榷的。从这一点来说，一、二审法院的受理和审查的合法性都有值得研究和探讨的地方。

三是：最终要解决的问题是什么？如确因无法调和的矛盾导致利益冲突严重且已经具体侵害了相关当事人的现实权益，可避开该组织走民事程序即可。

四是：解散无需诉讼，自行解散，再行告知有关单位即可。如依规定必须保留，是否可以通过协商重新新组织选举，合法依规产生即可。

另附网络搜素案例供参考：

案例一、在北京怎样成立业主委员会?相关法律依据是什么？

京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”

京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”

一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。

（1）公有住宅出售建筑面积达到30%以上；

（2）新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上；

（3）住宅出售已满2年。?

成立业主委员会后要办理登记手续。业主委员会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记手续：

（1）成立业主委员会登记申请书；

（2）业主委员会委员名单；

（3）业主委员会章程。?

区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，并用书面通知申请人。对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记。

如何成立业主委员会

手把手教您成立社区业主委员会

写在前面：本文从解读政府有关部门关于成立业主委员会的规定、介绍成立业主委员会的步骤、成立业主委员会需注意的策略等几个方面手把手教您成立业主委员会，并提供了笔者写的几个成立业主委员会相关文书供想成立业主委员会的业主参考，由于本文较长，笔者想不出能够全文刊登的报纸，故发在网上，欢迎平面媒体根据自己报社掌握的尺度进行转载，同时更欢迎关心成立业主委员会的网友在自己小区的论坛上进行转载。

手把手教您成立业主委员会

很多业主反映想成立业主委员会难，这里有个别政府工作人员违法行政的问题，也有业主没有掌握成立业主委员会的方法问题，现在新的《物业管理条例》公布了，为成立业主委员会铺平了道路，业主只要学会如何运用这个法律武器，掌握正确方法，9月1日以后，业主要想成立业主委员会其实并不难。

不要把自己的武器送给对方

成立业主委员会和成立公司一样，首先要了解政府对成立业主委员会的程序要求和法律赋予业主的权利，评论法律和政府规定是否合理合法，不是我们业主成立业主委员会时要做的事，否定法律和政府规定或自己给自己加紧箍咒、自己把成立业主委员会复杂化或想得神乎其神，不仅与事无补，反而等于缴械投降，甚至是自己把手中的武器送给了对方。

成立业主委员会规定的五项解读

今年9月1日开始实行的《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面，现笔者逐一加以解读：

一.业主大会的成立

规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到北京，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。

指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。

北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。”

而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，北京可参照以下两项规定：

京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”

京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”

二.物业管理区域的划分

规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在北京可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。”

三.业主大会投票权确立

规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。

北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”和京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。

四、业主大会的开会要求和表决方式

规定：

1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。

4.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

6.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

解读：业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会，业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会作出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。

北京的业主目前可以参考京房地物字【1998】308号文的规定，通过公告方式选举产生第一届业主委员会。采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定:l.筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程和管委会委员候选人和选举办法，同时书面送达全体产权人上述材料；2.在选举办法规定的时间内，筹备组未收到占总票数50%以上的反对票，即可向各区县小区办进行业主委员会成立备案。

五.业主委员会备案

规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

解读：业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，成立之后在30日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责；审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求，区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。

目前北京市尚无备案的要求，但过去的一些规定可做参考：

(1)业主委员会成员的组成可参考京政办发〔2001〕91号文“根据物业管理区域的规模，业主委员会一般由五名至十五名委员单数组成。”和京房地物字【1997】第485号文“管委会主任必须是产权人或产权人代表。”的规定。

(2)提交小区办备案材料可参考京房地物字【1998】308号文的要求：“1.管委会成立的正式名称；2.物业管理区域；3.房屋产权状况；4.管委会办公场所；5.管委会选举产生的简要过程，应包括产权人、使用人代表产生办法、计票方法、选举程序等内容。”

(3)业主委员会成立在区、县小区办完成备案的时间，参考京房地物字【1997】第485号文规定，从报送材料起应不超过10天。

成立业主委员会的八个步骤

了解了业主委员会成立的相关规定后，就要按规定进行具体操作了。

第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、付主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。

成立业主委员会需注意的策略

1.不要整天把维权挂在嘴边

维权不是一定要挂在嘴边才能维的，如果你整天喊维权，无形当中，还没干事先为自己树立了敌人，一些业主不喜欢研究成立业主委员会的方法，却喜欢说官商勾结，无形当中又为成立业主委员会多设立了一个障碍。

其实真正官商勾结的贪官更重视自己头上的乌纱帽，没了乌纱帽，官商勾结少了“官”字，也就勾结不起来了。

所以笔者建议业主要想成立业主委员会，应该宣传的是提高小区的物业管理质量，搞好小区建设，现在很多物业公司明白业主委员会成立是阻挡不了的，早晚饭碗还要靠业主委员会给，他们并不愿和业主作对，因此业主成立业主委员会应想办法打消物业公司的顾虑，使物业公司看到今后和业主委员会的合作希望，扫清了物业公司的障碍，就等于扫清了房地产商的障碍，这时即使官商勾结对业主委员会成立也没什么影响，而且成立业主委员会所需的材料和费用，物业公司都会提供。

业主还应学会官民“勾结”，更多的“官”是想做些事的，哪怕他仅仅是为了自己的仕途，因此业主应经常宣传成立业主委员会可以给小区带来的稳定，让“官”看到的是成立业主委员会能给他带来的业绩，而不是“麻烦”。

以维权为口号，虽然能激发业主参与，但一有风吹草动，前期工作就会半途而废，明哲保身的传统使有家有业的大多数业主更在意自己的安全。少说维权，业主敢于参加成立业主委员会的工作才会长久。

2.要会发动群众、要有贡献精神

成立业主委员会，最好别没干事先集资，这样很容易把其它业主吓跑。

要求成立业主委员会的骨干份子，如果不能取得物业公司的支持，要能先做出些牺牲，不仅要搭时间，还要肯自己掏腰包垫付一些费用，当然复印材料什么的如能想办法利用些社会资源更好，垫付的费用自己记笔帐，留着发票，等业主委员会成立后，早晚有物业公司主动愿为您报销。

向每户发成立业主大会文件可不是件容易的事，如果您有能力动员物业公司的门口服务员或那些晨练的大爷大妈帮您忙，您就有福了。

3.“阎王好见、小鬼难缠”

中国的百姓怕见官，更怕热脸贴上个冷屁股。其实这个传统观念应该改一改，业主如果没有交过所得税，起码也交过印花税、契税，政府工作人员是人民的公仆，靠人民缴纳的税金养活，他们有什么可怕的呢？再遇到冷屁股狠狠踢它几脚就是了。

业主反映递送文件，小区办人员不肯签字，下次再遇到这种情况，您就告诉他：“您不签我就找你们局长签。”他如果真的还不签，您就真找他们局长签，保证最后您送的文件能有人签收。

业主反映有的区小区办要求成立业主委员会先要递交很多小区物业方面的材料，再遇到这种情况，即使您在的小区的物业公司不肯提供，您也用不着犯愁。您就让小区办把要求给您写下来，然后拿着小区办写的要求，到市房地局的各个相关处室敲门，行使您的知情权，没有结果就不走，迫使市房地局的这些处室找局长禁止区小区办的工作人员瞎要材料。

小区办不给业主委员会成立备案，口说无凭，没有文字回复只当他们没说，您就照常进行业主大会和业主委员会工作，如果有文字答复，看看合理不合理，如果违法行政，直接找市小区办，市小区办不解决，直接在市房地局每月局长接待日找局长，每月如果真有十个小区业主坐在局长办公室不走，那些违法行政的人自己就会主动找上门。记着每次往上找，一定要有文字材料，让领导“批复”，如果仅是说说而已，有些人可能会“健忘”，有可能是说了白说。

附：成立业主委员会相关文书参考

1.选票设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写，仅供参考：

亲爱的业主：您好！

现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱，根据XX小区业主委员会章程(草案)第X条规定，如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作！

谢谢！

____小区业主大会筹备组

____年__月__日

业主委员会委员候选人名单

业权单位

业权单位

我提议__号楼座室先生/女士担任管委会委员

____小区____号楼门室

签名：

____年__月__日

注：如果您的产权超过一套房子，请将全部房号在选票上注明，无房号或无签名的选票将视为无效。

2.收条设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考：

本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程(草案)、参选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。

____小区____号楼__门_____室

签名:

____年__月__日

3.业主委员会章程

业主委员会章程北京市房地局有管委会章程的示范文本，可以参考。

为业主大会选举业主委员会变得可行，笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举，并注明：在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成候选人当选业主委员会委员。

4.备案申请书

以下是笔者根据1998年为自己所在小区业主委员会报批所写的申请函改写，仅供参考：

北京市____区(县)居住小区管理办公室：

____小区共有____套房屋，根据___套房屋的业主的要求，在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组，并于____年__月__日正式开始工作。

____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程(草案)、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发，成功地派发给了____套房屋的业主，并告知了居委会。

____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作，收到选举文件的业主在选举规定的时间内(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%对业主委员会章程的反对票，XX小区业主委员会章程获得通过，同时____、____、……先生/女士未收到50%反对票，当选为____小区业主委员会委员。

____小区业主委员会成立工作请求了区(县)小区办进行指导，所有程序符合国务院《物业管理条例》规定。

____小区业主委员会由X名委员组成，经业主委员会第一次会议选举产生业主委员会设主任一名、付主任__名。

根据国务院《物业管理条例》，特此备案。

____小区业主委员会

____年__月__日

案例二、

在法无明确授权时，物业管理行政主管部门不具有实质性审查业主委员会选举程序的职权

——熊运高等不服武侯区房管局、晋阳街办备案登记案

[研究要点]

小区业主享有自治权，拖欠物业服务费的业主是否具有候选人资格应由业主大会决定。物业管理行政主管部门对小区物业管理具有行政指导职责，但法无明确授权时，物业管理行政主管部门不具有实质性审查业主委员会选举程序的职权。

[案情]

原告：熊运高、刘光荣、严万强、李春朴、李彩云、蔡中楷

被告：成都市武侯区房产管理局（以下简称区房管局）

法定代表人：王柳、区房管局局长

被告：成都市武侯区人民政府晋阳街道办事处（以下简称晋阳街办）

法定代表人：李令、晋阳街办主任

原告诉称：交大花园武侯小区（以下简称武侯小区）第四届业主委员会换届选举工作是在区房管局、晋阳街办的指导下开展的，符合相关法律和程序的规定，造成报送备案文本与公示通过的文本不一致是因为备案时晋阳街办王凯强行要求对公示通过的文本进行修改。备案是留案备查，而不是批准，业主委员会委员的选举、三个文本的通过，只要经业主双过半的民主投票，且不与法律相冲突，房管部门就应当备案。同时，区房管局、晋阳街办不予备案的行为已经给小区造成了巨大损失。因此，原告不服被告于2009年6月15日作出的对武侯小区新选出的业主委员会不予备案，并要求晋阳街办重新组织进行换届选举工作的《答复》。请求法院判令：撤销《答复》中对武侯小区第四届业主委员会不予备案的不当行政行为，判令区房管局尽快备案，判令两被告赔偿损失1元钱。

被告区房管局辩称：武侯小区第四届业主委员会向区房管局、晋阳街办报送备案的“三个文本”与业主大会通过的文本不一致，不符合《物业管理条例》第十六条的规定；根据国务院《物业管理条例》第七条、《成都市物业管理条例》第二十八条以及交大花园武侯小区第四届业主委员会换届选举筹备组《公告》（第2号）第一条第（二）款规定的业主委员会委员候选人条件，所选举的第四届业主委员会委员中有五位委员不具备候选人条件，故未给予备案?《答复》不是具体行政行为，不具有可诉性。区房管局是国家法定的指导业主委员会选举工作的行政主管部门，具有行政职权对业主委员会的成立进行审查、指导和备案，武侯小区的业主委员会成立存在问题，熊运高等人不具备候选人的资格，因而有职责提出指导意见，建议由晋阳街办组织重新选举。造成武侯小区损失是物业管理公司的责任，与物业管理行政主管部门是否给予备案无关。

被告晋阳街办除与区房管局的辩称意见相同外，另辩称：熊运高等六人诉讼主体错误，主体应当是物业管理行政主管部门，街道办事处无权对业主委员会进行备案记录，因而其不是本案适格被告，且收到备案表和相关材料后已交区房管局，其已履行了职责。武侯小区第四届业主委员会的选举不合法，晋阳街办与区房管局均有职权否定，并指导重新选举。熊运高等六人请求赔偿于法无据。综上，不应当给予武侯小区第四届业主委员会登记备案，请求驳回熊运高等六人的诉讼请求。

法院经审理查明，原告熊运高等六人系武侯小区业主。2007年11月，武侯小区开始进行业主委员会换届选举工作，成立了武侯小区第四届业主委员会换届选举筹备组。该筹备组在区房管局与晋阳街办的指导下，起草了《交大花园武侯小区管理规约》、《交大花园武侯小区业主大会议事规则》、《交大花园武侯小区业主委员会工作规则》，并在小区内予以了公示；同时，经过业主推荐、筹备组审查和多次公告后，最终确定熊运高等10人为武侯小区第四届业主委员会委员的候选人。2008年12月14日，在蜀都公证处的公证下，武侯小区第四届业主委员会换届选举筹备组组织召开了武侯小区业主大会会议，选举第四届业主委员会及对《交大花园武侯小区管理规约》、《交大花园武侯小区业主大会议事规则》、《交大花园武侯小区业主委员会工作规则》三个文本投票表决，后以“人数、面积双过半”的结果表决通过了该三个文本，并选举出了武侯小区第四届业主委员会委员，其中原告熊运高、严万强、李春朴、李彩云当选。2008年12月20日，武侯小区第四届业主委员会换届选举筹备组作出《交大花园武侯小区第四届业委会选举工作的情况报告》，对选举结果予以确认。2009年1月2日，武侯小区第四届业主委员会向区房管局、晋阳街办申请备案，提交了《业主委员会备案申请书》、《物业管理业主大会业主委员会备案表》等相关资料及选举结束后进行了修改的《交大花园武侯小区管理规约》、《交大花园武侯小区业主大会议事规则》、《交大花园武侯小区业主委员会工作规则》三个文本报送备案。吉福社区居委会在《物业管理业主大会业主委员会备案表》中签署了“1、报送的‘三个文本’与原来公示和业主大会通过的‘三个文本’不一致。2、业主大会选出的七位委员中有五位委员不能提供缴纳的物管缴费凭据”的意见，晋阳街办在该表也签署了“情况属实，报房管部门审查备案”的意见，并将所有材料报送到区房管局。区房管局审查后未予备案，将报送备案的材料退还给了熊运高。之后，熊运高等人多次到相关部门反映情况，要求备案。2009年6月15日，被告区房管局、晋阳街办作出《答复》，以交大花园武侯小区在“进行换届选举时未严格按照《成都市物业管理条例》有关规定进行，且制定的三个文本，送到晋阳街办和区房管局进行备案记录的与在建筑区划内公示并通过业主大会会议表决的不一致”为由，对武侯小区新选出的第四届业主委员会不予备案，并要求按照《成都市物业管理条例》规定，由晋阳街办重新组织召开交大花园武侯小区业主大会会议进行换届选举工作。

[审判]

成都市武侯区人民法院认为：区房管局是区人民政府的房地产行政主管部门，根据国务院令第379号《物业管理条例》第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”的规定，其与晋阳街办共同具有决定对本区范围内的业主委员会进行审查备案记录的行政职权，故区房管局和晋阳街办对交大花园武侯小区第四届业主委员会准予备案与否而作出的《答复》是依法行使职权。

在行政诉讼中，对某具体行政行为不服，作为行政行为的相对人提起诉讼的对象应是作出该具体行政行为的机关。本案中，原告熊运高等六人是针对不服《答复》提起的诉讼，而《答复》是区房管局和晋阳街办共同作出的，并是针对交大花园武侯小区作出的，该行为属于具体行政行为，具有可诉性，故区房管局辩称该《答复》不具有可诉性的主张，及晋阳街办辩称其不是本案适格被告的主张均不能成立，本院不予采纳。第三人吉福居委会与《答复》的作出与结果不存在法律上的利害关系，其在本案中不应承担责任。

《成都市物业管理条例》是经四川省第十届人民代表大会常务委员会批准，并于2008年1月1日起施行的，其中第三十一条明确规定“业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立。业主大会依法设立后，业主委员会应当就业主大会设立事项向区(市)县物业管理行政主管部门备案……”。本案中，交大花园武侯小区第四届业主委员会报送备案的《交大花园武侯小区管理规约》、《交大花园武侯小区业主大会议事规则》、《交大花园武侯小区业主委员会工作规则》三个文本，是在选举结束后进行了修改的文本，不是在小区内公示并经业主大会会议表决通过的三个文本，其行为不符合《成都市物业管理条例》第三十一条的规定，依法应不予备案。因此，区房管局与晋阳街办收到交大花园武侯小区第四届业主委员会的备案申请后，经审查不予备案，并在《答复》中以“制定的三个文本，送到晋阳街办和区房管局进行备案的记录的与在建筑区划内公示并通过业主大会会议表决的不一致”为由，对交大花园武侯小区第四届业主委员会作出不予备案的答复，事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律法规正确，依法应予维持。

交大花园武侯小区第四届业主委员会，是依法成立的换届选举筹备组在区房管局与晋阳街办的指导下，经过推荐、审查和多次公告最终确定了业主委员会候选人后，组织召开交大花园武侯小区业主大会会议选举产生的，并达到了“人数、面积双过半”的法定标准；同时，经蜀都公证处现场监督公证，选举的“过程符合有关规定，其结果真实、有效”，故区房管局、晋阳街办在《答复》中认定交大花园武侯小区“在进行换届选举时，未有严格按照《成都市物业管理条例》有关规定进行”的答复缺乏事实依据。诉讼中，区房管局、晋阳街办又以选举产生的交大花园武侯小区第四届业主委员会委员中，有委员拖欠物业服务费而不应具备候选人资格为由，进而认定选举未严格按照《成都市物业管理条例》有关规定进行，根据其提交的依据，该认定缺乏法律依据。因此，区房管局、晋阳街办在《答复》中作出武侯小区“在进行换届选举时，未有严格按照《成都市物业管理条例》有关规定进行”，对换届选举出的新业主委员会不予备案记录的答复，缺乏事实与法律依据，依法应予以撤销。

《成都市物业管理条例》第四十二条规定，“业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定终止其委员资格：……(四)违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益；……”。依据此规定，业主委员会委员不缴纳物业服务费的，是否终止其委员资格，该权利属业主大会享有，而非行政机关的职权。因此，区房管局、晋阳街办在《答复》中作出“对于武侯小区业主委员会换届选举，按照《成都市物业管理条例》规定，由晋阳街道办事处重新组织召开武侯小区业主大会会议进行换届选举工作”的答复，缺乏法律依据，其行为属超越职权行为，依法应予以撤销。

本案中，熊运高等六人请求判令区房管局、晋阳街办尽快备案，并对不予备案造成的损失赔偿1元钱。在行政诉讼中，司法机关审查的是行政机关具体行政行为的合法性与合理性，而决定是否备案是行政机关的行政职权，且还需备案申请人能及时提交完整有效的、符合程序与规定的材料，只有在备案申请人提交了这些材料后，行政机关在法定期限内未予备案记录，才会产生行政不作为之诉，现熊运高等六人未举证证明已提交了备案记录所需的完整有效、符合程序与规定的材料，且行政机关有在法定期限内不作为的行为，故本院对其要求判令区房管局、晋阳街办尽快备案的诉讼请求不予支持。依据熊运高等六人提交的证据，不能证明区房管局、晋阳街办对交大花园武侯小区第四届业主委员会不予备案的行政行为与小区管理混乱有直接的因果关系，也不能证明有损失的存在或发生，依法应承担举证不能的法律后果，故本院对其要求判令区房管局、晋阳街办承担赔偿责任并赔偿损失1元钱的诉讼请求也不予支持。

因此，判决：一、维持被告成都市武侯区房产管理局、成都市武侯区人民政府晋阳街道办事处于2009年6月15日作出的《关于对交大花园武侯小区部分业主反映问题的答复》中“关于换届选举出的新业委会不予备案记录问题。……，制定的《管理规约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会工作规则》（以下简称三个文本），送到晋阳街道办事处和区房管局进行备案记录的与在建筑区划内公示并通过业主大会会议表决的不一致，……因此，区房管局没有备案记录”的内容。

二、撤销被告成都市武侯区房产管理局、成都市武侯区人民政府晋阳街道办事处于2009年6月15日作出的《关于对交大花园武侯小区部分业主反映问题的答复》中“关于换届选举出的新业委会不予备案记录问题。你们在进行换届选举时，未有严格按照《成都市物业管理条例》有关规定进行，……，因此，区房管局没有备案记录。”以及“对于武侯小区业主委员会换届选举，按照《成都市物业管理条例》规定，由晋阳街道办事处重新组织召开武侯小区业主大会会议进行换届选举工作，建议聘请公证机关对业主委员会换届选举工作进行全程公证”的内容。

三、驳回原告熊运高、刘光荣、严万强、李春朴、李彩云、蔡中楷的其他诉讼请求。

[评析]

该案中，被告区房管局、晋阳街办作出不予备案的《答复》，理由之一是武侯小区选举产生的业主委员会委员中有的委员拖欠物业服务费，因而不应具备候选人资格，该选举未严格按照《成都市物业管理条例》有关规定进行。法院在判决中对该部分《答复》予以撤销，理由是物业管理行政主管部门在法无明确授权的情况下，不能干涉业主的自治权。

一、小区业主享有自治权，拖欠物业服务费是否具有候选人资格应由业主大会决定

业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。在业主自治法律关系中，权利主体主要包括业主、业主大会和业主委员会，业主自治的实质就是保障以上权利主体相关自治权的实现。

根据国务院颁布的《物业管理条例》及相关规章、地方性法规的规定，业主所享有的自治权主要包括接受服务权、提议权（请求权）、投票权、选举权和被选举权、监督权、知情权等；业主大会的职责主要包括制定物业管理自治性规范，选举、更换业主委员会委员，选聘、解聘物业管理企业的权利，重要事项的决定权，监督权等。《成都市物业管理条例》第三十条第四款规定：“业主拒付物业服务费、不缴存建筑物专项维修资金的，管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束。”第三十八条规定：“……业主委员会委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。”并没有明文规定拖欠物业服务费的业主不能竞选业委会委员，为充分体现业主的自治权，该问题应由业主自行决定，体现在形式上就是业主大会表决通过并公示的管理规约等的规定。

从该案中双方提交的证据看，业主大会表决通过并公示的交大花园武侯小区管理规约和业主大会议事规则没有关于拖欠物业服务费就不具有候选人资格的规定。因此，应认为拖欠物业服务费的业主仍然具有业委会委员候选人资格。

二、物业管理行政主管部门对小区物业管理具有行政指导职责

根据国务院《物业管理条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”的规定，物业管理行政主管部门对于成立业主大会、业主委员会的行为负有行政指导职责。行政指导是指行政主体基于国家的法律、政策的规定，在其行政职权范围内，以组织、倡导、示范、建议、咨询、监督等方式，引导行政相对人自愿采取一定作为或不作为，以实现行政管理目的的一种非权力行政方式。行政指导的特点主要有：适用法律优先的原则，其指导应有法律根据；不以国家权力为后盾，是一种事实行为，不产生法律效果；是行政机关单方面的意思表示，属于单方行为；是一种外部行为，只有行政相对人在行政指导下自愿实施的行为才具有实质意义。就物业管理而言，物业管理行政主管部门对成立业主大会、业主委员会的指导是外在的、程序性的，更多地是形式意义上的。《成都市物业管理条例》对这种行政指导进行了具体规定，综合其中第三条、第二十七条、第二十八条的规定来看，物业管理行政主管部门的职责是负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会，指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。具体方式就是派员担任业主大会筹备组组长，对业主大会的设立，对业主大会、业主委员会依法履行职责进行具体指导。

但行政指导也可转化为事后的审查和管理，如国务院《物业管理条例》第十九条第二款规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”业主享有自治权，但以不违法为限，一旦违法，行政主管部门就可干预。

三、法无明文授权不可为，物业管理行政主管部门不具有实质性审查业主委员会选举程序的职权

根据职权法定原则，任何行政职权的来源与行使都必须具有明确的法定依据，否则越权无效，要受到法律追究，承担法律责任。参照《成都市物业管理条例》第四十二条规定：“业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定终止其委员资格：……(四)违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益；……”，可知业主委员会委员不缴纳物业服务费的，是否终止其委员资格由业主大会决定，不属于行政机关的职权。结合前述，不缴纳物业服务费的业主，是否可成为业主委员会委员候选人，由物业管理行政主管部门指导下通过的管理公约等规定，法律、法规也无明确规定这属于行政机关职权。

因此，本案中，行政主管部门只能对业主大会、业主委员会的整个选举过程进行程序意义上的指导监督，在法律、法规未对其明确授权时，不能越权作出业主委员会选举程序不合法并以此为由而不予备案的答复。小区成立业主大会、业主委员会后，只需向物业管理行政主管部门书面告知，行政主管部门予以形式性审查之后备案即可，无须再进行实质性审查。

综上，物业管理行政主管部门不具有实质性审查业主委员会选举程序的职权，不能在答复中对业主委员会选举程序进行干涉，更不能以此为由对业主委员会不予备案。

(作者单位：四川省成都市武侯区人民法院魏英）

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